临广+双地铁，这里74方能榨出三房两卫，13万就能上车
前两天，有个朋友向小超人发出灵魂三问：
伦教楼市啥情况？
投资客是不是很多？
为啥楼盘户型都做的那么小呢？
讲真，伦教是个蛮神奇的地方：存在感不及容桂，但近两年地价却都很贵，新房已经站上2万/㎡，令人发指的极小户型在这遍地都是。
今天，超人就跟大家聊聊顺德非限购区的第一梯队——伦教。
北靠产业强镇北滘，南临顺德政治文化中心大良，夹在中间的伦教若能左右逢源，怎么着日子也能滋润些。
然而，对比大良、北滘、甚至是容桂，伦教更像一个“庶出”的孩子，明明地理位置不错，可处境一直很尴尬，这么多年都能避开楼市“不限购”佐证了这一点。
01.
轨道机遇：3号线在建，11号线年内动工
地铁一响，黄金万两，目前伦教最大的机遇在于佛山3、11号线途经设站。
其中，3号线首通段（顺德客运港至镇安站）预计2022年底试运行，在片区设有伦教、荔村、顺德医院三站，开通后可以坐到北滘新城站换乘广州7号线西延线。
11号线起于顺德容奇渡口站，止于广州荔湾鹤洞东站，途经伦教顺德站、永丰市场两站。该线路在今年1月已获国家发改委批复，计划今年内开工，工期6年。
02.
极致户型，控总价
目前，伦教的新盘主要集中在顺德新城区北部居住片区，这里定位是以居住功能为主的高品质生态示范区。
该板块配套比较成熟，建有南方医科大学顺德医院、伦教中学（省一级）、周君令中学、荔村小学等，最近几年已吸引保利置业、万科、时代中国、金科、凯蓝等知名房企进驻。
此次，功夫君主要看了广佛保利城、凯蓝锦伦华庭、时代印记，它们的共同点是：户型极致，实用率普遍都超80%。
广佛保利城，在售77㎡、84㎡三房，103㎡四房，实用率去到81%，最大亮点在于主卧全是270°转角飘窗，采光充足。【戳我看板房】
其中，77㎡能做到三房两卫，余货较多，南向84㎡三房较受欢迎，可选不多。
时代印记，在售88、97㎡三房，四房102㎡起步，较大的去到119㎡，整体实用率达80%。
该盘三房并非常见的“2+1”，属于真三房，其中97㎡全是南向望小区泳池，88㎡分为北向望广佛保利城，南向望小区园林两种朝向。
▲88㎡客厅
▲88㎡南向景观
靠近顺德医院旁的凯蓝锦伦华庭，整个小区主打74、79㎡三房，可以做到双卫双阳台，实用率达82%。【板房回顾】
▲74㎡板房
更令人惊叹的是，凯蓝还有36㎡两房，能改三房，只是目前暂时未开卖。【戳我开眼界】
▲36㎡户型图
至于上车门槛，三盘当中，凯蓝总价最低，一方面是面积小，另一方面是卖毛坯，单价较低。其项目销售表示，想带装修需交付9万，但更建议业主自行装修。
广佛保利城、时代印记两盘均带装修，但由于时代面积较大且捆绑车位出售（约15万），上车门槛比保利高。
这三盘都开了渠道拓客，对无房无贷者最低可做2成首付。若资金短缺，个别盘还能首付分期，如凯蓝最低1成首付，余下分期2-3个月；时代也接受1成首付，分期更长达5年。
为什么户型要做得这么小？
较早前，广佛保利城项目人员对此问题表示：“如今房价高企，把面积段做小，总价降低，可以给更多刚需上车机会，对于投资者日后也更好进入市场流通。”
保利、凯蓝、时代三盘地价都破1.1万/㎡，在拿地成本较高的情况下要兼顾利润与出货量，只能将面积做小，来降低总价，与大良、北滘形成明显价差，从而吸引更多外溢刚需客户。
▲凯蓝锦伦华庭沙盘
反过来，如果坚持做大面积，结果会怎样？位于伦教医院旁的中海金玺公馆或许会告诉我们答案。
该盘拿地价12087元/㎡，只有4栋楼，共计387套，全是118-145㎡四房。项目2019年入市至今，待售房源还有181套，整体去化率约47%。（数据统计于佛山房产信息网）
03.
保利最近地铁口，凯蓝医疗配套好
接下来，我们用表格来对比下各盘的基本情况。
三盘中，广佛保利城体量最大，超过40万㎡，分为A、B、C三个地块（备案名分别是云启雅苑、天耀花园、品悦雅苑），是保利置业于2018-2019年分三次竞得。
项目先卖A区（云启雅苑）产品，园林较大，配有儿童活动场所和健身广场。入市时间三盘最早，销售量也可观，上个月卖了61套，挤进全市前十。（数据来源：粤湾数据研究院）
项目在售楼栋多数靠近教育路，望伦教中学，一到周日家长接送学生回校，临近路段可能会堵。
▲广佛保利城
与广佛保利城一路之隔的时代印记，拿地8个月就开卖，占地3万㎡，小区配有露天泳池及健身场地。
该盘先卖较靠近教育路的2栋楼（总高17层），南望小区园林泳池及万科星都荟，北面正对广佛保利城。
▲时代印记
凯蓝锦伦华庭小区占地最小，约2万㎡，园林比较小，在售靠近康健路的2栋楼（17层高，2梯4户）以及楼王三房（26层高，2梯5户）。
▲凯蓝锦伦华庭
看盘过程中，销售提及最多的是佛山3号线（在建）及周边配套。
其中，凯蓝锦伦华庭距离顺德医院站约670米，而它自身就有部分地块是医疗用地。
▲凯蓝锦伦华庭旁的顺德医院
广佛保利城、时代印记，均临近荔村站，都靠近省一级伦教中学。保利距离地铁站最近，过条马路就到，时代稍微远一点。
▲广佛保利城与3号线荔村站距离实景
综上所述，若想要靠地铁及大花园，可以考虑广佛保利城；若预算有限，可选择门槛较低的凯蓝锦伦华庭。
04.
片区是以投资为主吗？
一般来说，小户型、地铁旁、低总价，乍一听都会疑惑：这里是不是以投资客为主？
还真不是。根据粤湾研究院数据显示：保利、凯蓝、时代三盘首次入市都是顺德客占比多，广州客占比少。
另外，从上述三盘的销售处了解到，购房者主要是自住，大部分是顺德本地客，有一部分广州番禺客。
对于这部分番禺客来说，伦教的优势在于通勤距离与价格，自驾20分钟以内能到达宝墨园周边，40分钟左右能到万博中心，短期内开车上班还是可行的。
那么，这里适合投资吗？
伦教以珠宝玉石首饰和木工机械行业为主，拥有周大福、周生生、香港上市公司保发珠宝等知名企业。
最近几年，伦教重点进行村改，提速现代化产业园的建设，将联动珠宝首饰和香云纱，打造珠宝时尚特色小镇。
听起来挺棒的，但能否吸引大量人口流入，还有待观察。有粉丝认为：“伦教的房价主要靠地铁拉动，产业是短板。同样靠近大良，但顺德政府更看好容桂。”
现阶段，伦教虽有地铁加持，但仍缺乏大型商超，目前仅有银钻广场、顺德保利里，前者较为冷清，后者招商还是个问题。
投资总要考虑接盘问题，据不完全统计，单是荔村板块，在售及待售项目的房源就有将近8000套，这还没计算附近的二手盘。
未来，随着荔村、仕版、鸡洲等多条旧村改造的推进，还会有更多商住地被释放。
至于二手情况，我们以顺德保利中央公园来参考，该盘已经形成一定的居住氛围。
链家显示，顺德保利中央公园目前放盘量约94套，挂牌价跨度较大，总价在132-300万，单价约1.72-2.2万/㎡。
成交方面，去年3月至今已经成交24套，总价在123-226万，三房居多。
其出租量约31套，租金区间在2200-3500元/月。其中，三房租金较四房低，约2200-2600元/月，四房去到2800元/月以上。
读到这里无需综上所述了，如果您有不同观点或更多想法，欢迎评论区留言补充。
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【市场】又一个3万+，陈村正磨刀霍霍
【拍地】9896元/平！花样年北滘再夺地
【新盘】这个临广纯新盘，被问的有点多